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Las multas no son expensas, y la diferencia es decisiva.

Conviene empezar por ahí, porque de esa distinción depende todo lo demás.

Las expensas son las contribuciones que el propietario debe pagar para atender la administración y la conservación de los bienes comunes, conforme al artículo 29 de la ley 675 de 2001, y se causan por el solo hecho de ser propietario.

Las multas, en cambio, son una sanción. El artículo 59 de la ley 675 de 2001 las prevé como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias previstas en la ley o en el reglamento, y no nacen del hecho de ser propietario sino de una conducta.

La propia ley las trata como rubros distintos. El artículo 34 de la ley 675 de 2001, al enumerar los recursos patrimoniales de la persona jurídica, menciona por separado «las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos».

De ahí se sigue una advertencia práctica que conviene hacer: no es correcto imponer una «multa» por no pagar la cuota de administración. El no pago de expensas es el incumplimiento de una obligación pecuniaria y su consecuencia son los intereses de mora, no una sanción.

Diferencias entre expensas y multas.

Aspecto	Expensas comunes	Multas y sanciones
Origen de la obligación	La ley y el reglamento, por ser propietario	Una conducta que incumple una obligación no pecuniaria
Quién la determina	La asamblea, al aprobar el presupuesto	La asamblea o el consejo, previo debido proceso
Intereses de mora	Los del artículo 30, por ministerio de la ley	Solo si el reglamento los establece
Solidaridad del tenedor	Sí, en las ordinarias (artículo 29)	No; responde el infractor
Paz y salvo para la escritura	Sí lo exige el notario (artículo 29)	No lo cubre

Como se puede observar, son obligaciones de naturaleza distinta, y por eso el régimen de una no se traslada sin más a la otra.

El artículo 30 no cubre las multas ni las sanciones.

El texto del artículo 30 de la ley 675 es claro en cuanto al supuesto que regula:

«El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.»

La norma habla del pago de expensas y no de multas, y como se trata de una disposición que impone una carga económica, su interpretación es restrictiva: no puede extenderse por analogía a obligaciones que la ley no mencionó.

En consecuencia, y de acuerdo con nuestro criterio, los intereses del artículo 30 no se causan sobre las multas por el solo hecho de que el sancionado no las pague.

El argumento del artículo 48 y por qué no basta.

Existe un argumento en contra que conviene atender, porque es el que suelen invocar las administraciones. El artículo 48 de la ley 675 de 2001, al regular el procedimiento ejecutivo, dice:

«En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda […]»

 

 

De la expresión «con sus correspondientes intereses» se ha querido deducir que la ley sí admite intereses sobre las multas.

De acuerdo con nuestro criterio, ese argumento no es suficiente. El artículo 48 es una norma procesal: regula qué documentos pueden exigirse en la demanda ejecutiva, no crea la obligación sustancial de pagar intereses ni fija su tasa. La fuente de la obligación sigue siendo el artículo 30, que solo se refiere a las expensas.

Obsérvese además que el mismo artículo 48 pide anexar el certificado de intereses de la autoridad financiera «o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior», es decir, remite al régimen del artículo 30, que es el de las expensas.

Lo prudente, entonces, es no apoyarse en esa expresión y darle a la multa una fuente propia de intereses, como se explica enseguida.

Cuándo sí se pueden cobrar intereses sobre las multas.

Que la ley no los imponga no significa que los prohíba. Hay tres caminos, y no todos tienen la misma solidez.

Cuando el reglamento de propiedad horizontal los establece.

Es la vía más segura. El reglamento puede prever que las multas y sanciones económicas causen intereses de mora a partir del vencimiento del plazo para pagarlas.

El parágrafo del artículo 60 de la ley 675 de 2001 le da soporte a esa previsión, pues ordena que en el reglamento se indiquen las conductas objeto de sanción, las sanciones que proceden para cada evento y su duración razonable.

El único límite es doble. De un lado, el reglamento no puede vulnerar las normas imperativas de la ley, so pena de tenerse por no escrito, según el parágrafo 1 del artículo 5. Del otro, la tasa que se fije no puede superar el máximo legal, esto es, una y media veces el interés bancario corriente certificado.

Cuando lo decide la asamblea sin reformar el reglamento.

Es lo que suele hacerse, y es donde aparece la debilidad.

De acuerdo con nuestro criterio, establecer que las multas causen intereses no es una simple decisión administrativa: crea una carga patrimonial nueva para todos los copropietarios y, por lo mismo, corresponde al reglamento, cuya reforma exige el voto favorable del setenta por ciento (70 %) de los coeficientes y su elevación a escritura pública.

Una decisión adoptada en asamblea con mayoría ordinaria puede aplicarse en la práctica, pero queda expuesta a impugnación y a que el juez del ejecutivo no la reconozca por falta de fuente clara.

El interés legal civil, cuando nada se ha previsto.

Aquí hay un matiz que casi nunca se tiene en cuenta y que conviene precisar.

La persona jurídica de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, según el artículo 33 de la ley 675 de 2001, de modo que a sus obligaciones no les aplica el interés moratorio mercantil sino el régimen del Código Civil.

Y el artículo 1617 del Código Civil dispone que, cuando la obligación es de pagar una cantidad de dinero, la indemnización de perjuicios por la mora consiste en los intereses, y que a falta de pacto empiezan a deberse los intereses legales:

«Se siguen debiendo los intereses convencionales, si se ha pactado un interés superior al legal, o empiezan a deberse los intereses legales, en el caso contrario […]. El interés legal se fija en seis por ciento anual.»

La misma norma agrega que el acreedor no necesita justificar perjuicios cuando solo cobra intereses, pues basta el hecho del retardo, y que los intereses atrasados no producen interés.

De acuerdo con nuestro criterio, esa es la solución aplicable cuando el reglamento guarda silencio: la multa en firme es una obligación de dinero a cargo del infractor y su retardo genera el interés legal civil del 6% anual, siempre que el deudor esté constituido en mora.

Es una tasa modesta, muy inferior a la de las expensas, pero tiene la ventaja de no depender de que el reglamento diga algo y de estar respaldada en una norma expresa.

Sin plazo y sin firmeza no hay mora.

Este es el punto que más errores genera en la práctica, y sin resolverlo cualquier cobro de intereses queda en el aire.

El artículo 1608 del Código Civil señala que el deudor está en mora cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado o cuando ha sido reconvenido judicialmente. Si nadie fijó un plazo para pagar la multa, no hay fecha desde la cual contar la mora.

A eso se suma un requisito propio del régimen sancionatorio: la multa no es exigible mientras no esté en firme.

El artículo 62 de la ley 675 de 2001 le permite al propietario sancionado impugnar la sanción, y el numeral 12 del artículo 51 le encarga al administrador hacer efectivas las sanciones «una vez se encuentren ejecutoriadas».

Por lo anterior, la secuencia correcta es esta:

1. Requerimiento escrito previo al infractor, con indicación del plazo para ajustarse a las normas, como lo exige el artículo 59.
2. Decisión motivada de la asamblea o del consejo de administración, con debido proceso y proporcionalidad, conforme al artículo 60.
3. Notificación de la sanción al propietario, función que corresponde al administrador según el numeral 11 del artículo 51.
4. Firmeza de la sanción, una vez vencido el término para impugnarla o resuelta la impugnación.
5. Vencimiento del plazo para pagar, fijado en el reglamento o en la decisión sancionatoria.
6. Causación de los intereses o de la actualización, a partir del día siguiente a ese vencimiento.

Supongamos que… el consejo impone una multa el 10 de marzo, la notifica el 12 de marzo y el reglamento concede quince días hábiles para pagarla contados desde la firmeza. Si la sanción no se impugna, quedará en firme un mes después de comunicada, y solo al vencer esos quince días empezará a correr la mora.

De acuerdo con nuestro criterio, cobrar intereses desde la fecha de imposición de la multa, sin esperar su firmeza, es improcedente y expone a la copropiedad a que el deudor discuta toda la liquidación.

La actualización o indexación de la multa.

Cuando el reglamento no previó intereses, la copropiedad no queda del todo desprotegida frente a la inflación.

Al demandar ejecutivamente el pago con fundamento en el artículo 48 de la ley 675 de 2001, puede solicitarse al juez la actualización o corrección monetaria del valor de la multa, de manera que la suma conserve el poder adquisitivo que tenía cuando se impuso. Para ello se emplea la variación del índice de precios al consumidor certificada por el Dane.

De acuerdo con nuestro criterio, la indexación y los intereses no son acumulables: los intereses moratorios ya comprenden la pérdida del poder adquisitivo del dinero, de modo que reclamar ambos por el mismo período implicaría un doble pago.

La regla práctica es sencilla: si el reglamento previó intereses, se cobran intereses; si no los previó, se pide la actualización, o se acude al interés legal civil, pero no a las dos cosas a la vez.

Los topes de las multas y su relación con los intereses.

Conviene recordar que las multas no son ilimitadas. El numeral 2 del artículo 59 de la ley 675 de 2001 las acota:

«Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.»

Es decir que cada multa no puede exceder dos veces las expensas mensuales del infractor, y la suma de todas no puede superar diez veces ese mismo valor.

De acuerdo con nuestro criterio, los intereses de mora y la indexación no se computan dentro de ese tope, porque no son sanción sino resarcimiento por el retardo. Cosa distinta sería fijar un interés desproporcionado para lograr por esa vía lo que la ley prohíbe por la vía de la multa, lo que sí desnaturalizaría el límite.

Cómo se cobran las multas impagadas.

Aunque no generen los intereses del artículo 30, las multas sí son cobrables judicialmente y por la vía rápida.

El artículo 48 de la ley 675 de 2001 menciona expresamente el cobro de multas, y el título ejecutivo es el certificado expedido por el administrador, sin ningún requisito ni procedimiento adicional.

El cobro está a cargo del administrador, pues el numeral 8 del artículo 51 le ordena recaudar «cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario», iniciando oportunamente el cobro judicial sin necesidad de autorización alguna.

Téngase presente que el paz y salvo que el notario exige en la escritura de transferencia de dominio, previsto en el artículo 29 de la ley 675 de 2001, se refiere a las contribuciones a las expensas comunes, de modo que no funciona como mecanismo de presión para el cobro de multas. Es una razón adicional para que el reglamento se ocupe del tema.

Recordemos, por último, que la acción ejecutiva prescribe en cinco (5) años conforme al artículo 2536 del Código Civil, contados desde que la obligación se hizo exigible.

Qué debería decir el reglamento de propiedad horizontal.

Los intereses cumplen una función disuasoria: le imponen un costo a quien no paga. Si la multa no genera ningún costo por el retardo, el infractor no tiene incentivo para pagarla y el recaudo se vuelve ilusorio.

Por eso recomendamos que el reglamento se ocupe expresamente del asunto, aunque sea fijando un interés bajo. Puede utilizarse el siguiente texto, ajustándolo a cada copropiedad: