La explotación económica de zonas comunes en propiedades horizontales residenciales ha sido objeto de múltiples inquietudes por parte de administradores, contadores y copropietarios. El reciente oficio 722 de 2025, emitido por la Subdirección de Normativa y Doctrina de la DIAN, consolida el criterio doctrinal y jurisprudencial sobre la materia, reafirmando un principio que, si bien no es nuevo, demanda especial atención por sus implicaciones fiscales: las personas jurídicas constituidas como propiedad horizontal (PJPH) pueden ser responsables del IVA cuando desarrollan actividades gravadas distintas a su objeto social.
De acuerdo con la Ley 675 de 2001, el objeto social de una PJPH se limita a la administración eficaz de bienes y servicios comunes. Las actividades que se encuadran en esta finalidad —como el uso común sin ánimo lucrativo de salones o áreas recreativas por parte de los copropietarios— no configuran hecho generador de IVA. Sin embargo, cuando se concede en arriendo un bien común a terceros o se presta un servicio como el parqueadero abierto al público, se activa el hecho generador previsto en el artículo 420 del Estatuto Tributario, con las consecuencias fiscales que ello conlleva.
La DIAN enfatiza que el carácter de no contribuyente de la PJPH no es absoluto. La norma del artículo 482 del E.T. establece que ninguna exención de impuestos nacionales se extiende automáticamente al IVA. Este principio ha sido respaldado por la jurisprudencia del Consejo de Estado, particularmente en las sentencias de 2014 y 2017, que clarifican que la prestación de servicios como el parqueadero configura un hecho generador del impuesto, sin distinción del tipo de copropiedad ni de su estrato.
Incluso el Decreto Reglamentario 1060 de 2009, que amplía el concepto del objeto social para efectos de la propiedad horizontal, no puede ser interpretado de forma extensiva en el ámbito tributario. Tal interpretación implicaría un trato fiscal preferencial injustificado frente a otras personas jurídicas que realicen las mismas actividades comerciales, lo cual vulneraría los principios de equidad tributaria.
En este marco, la DIAN precisa que las PJPH que presten servicios gravados deben cumplir con todas las obligaciones formales del régimen del IVA: inscripción en el RUT, facturación, declaración periódica, y reporte al Registro Único de Beneficiarios Finales (RUB), entre otras. La tarifa aplicable es del 19%, y la base gravable corresponde al valor total de la remuneración percibida, conforme al artículo 447 del E.T. y el Decreto 1625 de 2016.
Asimismo, cuando la PJPH no realice actividades gravadas, podrá solicitar la actualización del RUT para retirar la calidad de responsable de IVA, siempre que se certifique tal circunstancia mediante dictamen del contador público o revisor fiscal, conforme al artículo 614 del E.T.
Al grano
La doctrina reiterada por la DIAN aclara que las propiedades horizontales residenciales están sujetas al IVA cuando prestan servicios gravados, como parqueaderos o alquiler de zonas comunes a terceros diferentes de los copropietarios. El criterio no implica un cambio normativo, sino la aplicación rigurosa del Estatuto Tributario, según el cual la exención por objeto social no exime del cumplimiento tributario cuando se incurren en hechos generadores. Las administraciones de PJPH deben revisar sus actividades y asegurarse del adecuado cumplimiento fiscal para evitar sanciones.