El artículo 311-1 del estatuto tributario contempla una exención parcial del impuesto a las ganancias ocasionales por la venta de la casa o apartamento de habitación de la persona natural, de modo que no se paga impuesto sobre los primeros 5.000 UVT de utilidad en la medida en que se cumplan los requisitos legales.
Ganancia ocasional exenta en venta de inmuebles.
La casa o apartamento es un inmueble como cualquier otro, pero la ganancia ocasional exenta solo aplica respecto a los apartamentos o casas de habitación por expresa disposición del artículo 311-1 del estatuto tributario, es decir, donde vive regularmente el contribuyente.
Por lo tanto, esta exención no aplica para la venta de inmuebles de personas jurídicas, ni de personas naturales que tengan una destinación diferente a la habitación, como locales comerciales, oficinas o fincas, o casas y apartamentos para arrendar.
Monto exento en la venta de la casa de habitación.
Del total de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento, está exento del impuesto a la ganancia ocasional el equivalente a las primeras 5.000 UVT; el exceso está sujeto al impuesto de ganancias ocasionales.
En pesos tendríamos los siguientes valores:
Año Valor exento
2026 $261.870.000
2025 $248.995.000
2024 $235.325.000
La exención se liquida sobre la utilidad en la venta, más no sobre el valor de la venta, y la utilidad es el valor de venta menos el costo fiscal. Ver: [Ganancia ocasional en la venta de activos fijos]
Requisitos para la exención en la venta de casa de habitación.
La exención en la venta de la casa o apartamento de habitación solo procede si se cumplen los requisitos señalados en el artículo 311-1 del estatuto tributario y el artículo 1.2.3.1 del decreto 1625 de 2016, que son:
Que la casa o apartamento de habitación objeto de la venta haya sido poseído dos (2) años o más.
Que la totalidad de los dineros recibidos en la venta tenga uno o varios de los siguientes destinos:
Que sean depositados en una o más cuentas de ahorro denominadas Ahorro para Fomento a la Construcción (AFC) cuyo titular sea única y exclusivamente el vendedor del inmueble, para ser destinados a la adquisición de otra casa o apartamento de habitación.
Que se destinen para el pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento de habitación objeto de la venta. Este evento deberá demostrarse a través de cualquier medio probatorio.
Tratándose de los dineros depositados en una o más cuentas de ahorro para el fomento de la construcción -AFC, el retiro de los mismos debe destinarse exclusivamente a la compra de otra casa o apartamento de habitación, tratándose de vivienda nueva o usada, sea o no financiada por entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia a través de crédito hipotecario, leasing habitacional o fideicomiso inmobiliario, bajo alguna de las siguientes modalidades:
Compra de contado.
Cuota inicial y/o pago de las cuotas del crédito hipotecario, o de los cánones del leasing habitacional, o para cubrir el valor de la opción de compra del leasing habitacional.
Pago del precio en la etapa de preventa del proyecto en el caso del fideicomiso inmobiliario.
No es necesario constituir una cuenta AFC cuando se abona el valor de la venta directamente a un crédito hipotecario afecto a la casa o apartamento vendido. En tal caso el dinero recibido no necesariamente debe pasar por la cuenta AFC.
Es decir, no se puede pagar un crédito hipotecario de otro inmueble distinto al vendido, pues no se cumple el propósito de obligar al contribuyente a comprar otro inmueble a fin de obtener el beneficio de la exención.
Recordemos que el impuesto de ganancias ocasionales se liquida aparte del impuesto a la renta; por lo tanto, esta exención no se ve afectada por las limitaciones que impone el sistema de renta cedular.
Si la casa o apartamento vendido fue poseído por menos de 2 años, la utilidad en su venta no se trata como una ganancia ocasional, sino como una renta ordinaria, por lo que no se puede aplicar la exención aquí prevista.
Para que haya utilidad exenta debe haber ganancia ocasional.
La ganancia ocasional surge cuando el inmueble vendido ha pertenecido a la persona por dos años o más, de manera que si la persona vende su casa o apartamento de habitación del que ha sido dueño por menos de 2 años, no se genera ganancia ocasional, sino renta ordinaria, lo que implica que no pueda declarar la ganancia ocasional exenta, pues no existe ganancia ocasional.
Fuente:https://www.gerencie.com/exencion-en-la-venta-de-casa-o-apartamento-de-habitacion.html
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