Concepto 24 [000189]
06-01-2026
DIAN
100208192- 24
Bogotá, D.C.,
Cordial saludo.
1. Esta Subdirección está facultada para absolver las consultas escritas, presentadas de manera general, sobre la interpretación y aplicación de las normas tributarias, aduaneras y de fiscalización cambiaria, en lo de competencia de la DIAN1. En este sentido, la doctrina emitida será de carácter general, no se referirá a asuntos particulares y se someterá a lo consagrado en el artículo 131 de la Ley 2010 de 20192.
2. Mediante el presente pronunciamiento, conforme a la doctrina oficial vigente, se da respuesta a la pregunta: “¿Es obligatorio el registro de los libros oficiales para propiedad horizontal residencial ante la DIAN?”
3. Al respecto se precisa que, en el caso de las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal, el registro de los libros oficiales correspondientes a los libros de actas se encuentra regulado por el artículo 1.2.1.5.4.53 del Decreto 1625 de 20164, disposición que resulta aplicable únicamente a los sujetos comprendidos dentro de los artículos a los que remite, entre ellos el artículo 1.2.1.5.3.15. del mismo decreto.
4. El artículo 1.2.1.5.3.1. define a las personas jurídicas originadas en la propiedad horizontal contribuyentes del régimen ordinario del impuesto sobre la renta y complementario, y excluye de manera expresa a las propiedades horizontales de uso residencial, en concordancia con el parágrafo del artículo 19-5 del Estatuto Tributario. En consecuencia, las propiedades horizontales residenciales no se encuentran dentro del ámbito al que se refiere el artículo 1.2.1.5.4.5., por lo que no les es exigible la obligación de registrar el libro de actas ante la DIAN.
5. Este entendimiento ha sido precisado por la doctrina vigente de esta Entidad, en al interpretar que la exclusión de las propiedades horizontales de uso residencial se mantiene incluso cuando estas destinan bienes o áreas comunes a la explotación comercial o industrial, sin que ello modifique su tratamiento tributario en materia del impuesto sobre la renta, conforme a lo señalado de manera expresa en el Oficio No. 012443 del 19 de mayo de 20176. Por tanto, las propiedades horizontales de uso exclusivamente residencial no están obligadas a registrar su libro de actas ante la DIAN.
6. En cuanto a los libros de contabilidad, si bien las propiedades horizontales están obligadas a llevar contabilidad, dicha obligación no comporta, por sí sola, un deber general de registrar los libros contables. Nótese que la obligación de registro ante la DIAN prevista en el artículo 2 del Decreto 2500 de 1986 se entiende derogada al no haber sido compilada en el Decreto 1625 de 2016, y el artículo 175 del Decreto 019 de 2012 eliminó el registro de libros ante la Cámara de Comercio. No obstante, cuando la propiedad horizontal requiera que su contabilidad constituya prueba, los libros deberán registrarse conforme al numeral 1 del artículo 774 del Estatuto Tributario, como condición probatoria, y no como obligación permanente7.
7. En síntesis, las propiedades horizontales de uso residencial no están obligadas a registrar sus libros oficiales ante la DIAN, ni el libro de actas ni los libros de contabilidad, salvo este último caso, cuando voluntariamente se pretenda otorgarles valor probatorio ante la administración tributaria.
En los anteriores términos se absuelve su petición y se recuerda que la normativa, jurisprudencia y doctrina en materia tributaria, aduanera y de fiscalización cambiaria, en lo de competencia de esta Entidad, puede consultarse en el normograma DIAN: https://normograma.dian.gov.co/dian/.
Fuente:https://accounter.co/normatividad/propiedad-horizontal-residencial-no-debe-registrar-libros-ante-la-dian-concepto-dian-24-de-2026.html
